Cuidados no momento da compra de imóvel

 



Ter uma casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Entretanto, esse desejo não pode fazer com que o comprador seja displicente. Não tomar certas atitudes no momento da compra de um imóvel pode transformar esse sonho em um verdadeiro pesadelo.

Primeiramente, é preciso ter um corretor de imóveis de confiança, que conheça o mercado e as suas preferências, podendo lhe indicar um bom imóvel segundo o seu interesse. Será o corretor que realizará a intermediação entre o comprador e o vendedor, permitindo que o comprador possa ficar mais tranquilo durante esse processo.

Todavia, contar com um corretor de imóveis não exime o comprador de tomar certos cuidados e diligências.

Antes da celebração do contrato, o comprador deve estar atento quanto a alguns aspectos, como a condição do imóvel. O comprador deve visitar o imóvel com antecedência, preferencialmente com a presença de um engenheiro civil, que irá realizar uma vistoria técnica do imóvel, a fim de constatar o estado estrutural do imóvel. A análise desse profissional é fundamental para que o comprador não seja surpreendido com qualquer anormalidade.

Em caso de prédio, avaliar a localização do imóvel, conhecer as áreas comuns dele e analisar a credibilidade da construtora são diligências necessárias para evitar quaisquer surpresas.

É preciso também atenção com relação a documentação. Diversos são os casos que podem levar a anulação do negócio, como documentos falsos ou defeitos do negócio jurídico. Desse modo, é necessário verificar todas as certidões do imóvel (certidão de propriedade, certidão negativa de tributos, certidão negativa de débitos condominiais) e as certidões referentes às partes (certidões negativas na justiça federal, estadual e criminal).

Nesse sentido, o comprador deve estar acompanhando de um advogado, para realizar uma análise desses documentos e elaborar um contrato de compra e venda seguro.

 

DESMISTIFICANDO A UNIÃO ESTÁVEL: você sabia que após o falecimento do convivente, o direito de habitação no imóvel é garantido pelas normas brasileiras?

 

 Schamyr Pancieri Vermelho

 


O direito real de habitação nada mais é do que uma norma imperativa que restringe o direito de propriedade para garantir a fruição do bem para fins de moradia de um terceiro. É o que ensina Gonçalves[1] quando afirma que o direito real de habitação assegura o “direito de morar e residir na casa alheia. Tem, portanto, destinação específica: servir de moradia ao beneficiário e sua família. Não podem alugá-la ou emprestá-la. Acentua-se, destarte, a inacessibilidade assim do direito quanto ao seu exercício”.

 

O direito real de habitação já encontrava previsão no artigo 1.611 parágrafo segundo do Código Civil de 1916, garantindo proteção ao cônjuge sobrevivente casado sobre o regime da comunhão universal de bens, desde que fosse o único bem daquela natureza a inventariar.

 

Ocorre que, com o advento da Constituição Federal, em 1988, todos os institutos do direito civil tiveram que passar por uma readequação interpretativa, que permitisse a concretização dos ideais democratizadores previstos na Carta Magna, incluindo a ampliação do conceito de família previsto no artigo 226 da Constituição Federal.

 

Nesse contexto, passou-se a reconhecer família para além da união tradicional, matrimonial, entre homem e mulher, garantindo a proteção de uniões estáveis, incluindo a garantia dos direitos sucessórios decorrentes dessa união. Para garantia dessa proteção, em 1996 surge a Lei 9.278/96, conferindo o direito real de habitação em favor do companheiro sobrevivente, dando o mesmo tratamento dado pelo Código Civil ao cônjuge, excluindo a ressalva da unicidade do bem daquela natureza a inventariar.

 

Em 2002, por uma necessidade de reforma legislativa, houve a elaboração de um novo Código Civil, em que foi possível observar a manutenção da proteção do direito de moradia do cônjuge sobrevivente, por intermédio do artigo 1.831.  

 

No entanto, no Código Civil de 2002 nada foi dito acerca do direito real de habitação do companheiro sobrevivente, o que fez surgir os seguintes questionamentos para os operadores do direito: Teria o companheiro sobrevivente a garantia do direito real de habitação com o advento do novo Código Civil?

 

Com a declaração de inconstitucionalidade do artigo 1.790 do Código Civil[2] não há como sustentar o tratamento sucessório diferenciado dado pelo Código Civil aos cônjuges e companheiros. Por essa razão, se o Código Civil garante o direito real de habitação ao cônjuge sobrevivente, deve-se também o direito ser estendido ao companheiro sobrevivente.

 

No que tange aos requisitos necessários para que o sobrevivente possa se valer desse direito, existem diferenças significativas na redação do artigo 7º da Lei 9.278/96, e o artigo 1.831 do Código Civil de 2002.

 

Isso porque, no artigo 7º da Lei 9.278/96 não existe menção acerca da necessidade do casal provar a propriedade do imóvel, podendo, em tese, ser de terceiro. Não houve também restrição acerca da unicidade do bem, a única restrição encontrada na literalidade da norma está na hipótese de constituição de nova família, quando o direito se extinguiria[3].

 

Já no artigo 1.831 do Código Civil de 2002, para garantia do direito real de habitação é preciso que o sobrevivente demonstre a propriedade e a unicidade do bem, além se ser destinado à residência do casal e o único dessa natureza a inventariar. No entanto, nesse caso não existe restrição do direito na hipótese de constituição de nova família.

 

Diante dessa diversidade, e considerando que não deve haver diferenciação do cônjuge com o companheiro sobrevivente, para fins sucessórios (Recurso Extraordinário 878.694/MG), pergunta-se: qual legislação aplicar ao companheiro sobrevivente para garantia do direito real de habitação?

 

Para garantia da igualdade entre o cônjuge e o companheiro e para seguir a linha de entendimento do STF no julgamento do Recurso Extraordinário 878.694/MG, parece ser mais adequado aplicar tanto para o cônjuge sobrevivente, quanto para o companheiro sobrevivente o artigo 1.831 do Código Civil.


O referido artigo além de apresentar requisitos mais brandos do que os da Lei 9.278/96, o que seria benéfico tanto para os cônjuges quanto para os companheiros, garante a igualdade no tratamento e o direito constitucional à moradia. Por essa razão, não haveria justificativa para não observância do artigo 1.831 do Código Civil para todos os casos.  


No entanto, é válido ressaltar que o bem jurídico tutelado pela norma do artigo 1831 do Código Civil é o direito de moradia previsto no artigo 6º da Constituição Federal. Sabendo da relevância desse bem jurídico e da necessidade de proteção, é de suma importância a análise minuciosa do caso concreto para que nenhum formalismo impeça a parte necessitada de usufruir de seus direitos.


Advogada em Direito de Família e das Sucessões em Vitória/ES. Para mais informações, entre no site: www.lyraduque.com.br.



[1] GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, v. V – Direito das coisas, 2006, pag 475.

[2] STF. Recurso Extraordinário 878694/MG (AC 10439091037481001). Tribunal Pleno. Rel. Min. Luis Roberto Barroso. Julgamento 10 maio 2017.

[3] TARTUCE, Flavio. Direito Civil: direito das sucessões. V. 06. 13 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. Pag. 317.


TESTAMENTO VITAL: Seria possível negociar os termos da morte?


Schamyr Pancieri Vermelho

Advogada no escritório Lyra Duque Advogados 


Apesar da cultura testamentária não ser popular no Brasil, durante a pandemia da Covid-19 o interesse das pessoas pelo tema aumentou de forma significativa, e é por essa razão que o debate sobre as formas testamentárias e sobre o testamento biológico é tão atual e tão necessário.

Segundo os ensinamentos de Zeno Veloso, "o testamento é um negócio jurídico pelo qual uma pessoa dispõe de seus bens, no todo ou em parte, ou faz determinações não patrimoniais, para depois de sua morte" [1]. Ou seja, trata-se de um documento capaz de expressar a autonomia da vontade do testador para regular os efeitos do seu patrimônio, ou até mesmo extrapatrimoniais, para depois de sua morte.

Já o testamento biológico, também conhecido como testamento vital, é um documento em que a "pessoa determina, de forma escrita, que tipo de tratamento ou não tratamento deseja para a ocasião em que se encontrar doente, em estado incurável ou terminal, e incapaz de manifestar a sua vontade" [2].

Nota-se, portanto, uma diferença muito grande entre os dois institutos, igualmente chamados de testamento. No testamento biológico, os efeitos das disposições testamentárias não estão condicionados ao evento morte, como ocorre no testamento simples. O objetivo do testamento biológico é exatamente regular a vida do testador em um momento de vulnerabilidade, que ocorre quando este se encontra doente e incapaz de manifestar a sua vontade.

Por essa razão é que se questiona: seria o testamento biológico uma forma de testamento? Valendo-se dos conceitos aqui expostos, não é possível concluir que estariam os dois documentos abarcados pelo conceito de testamento. Isso porque, ao aceitar que o testamento é um documento que estabelece efeitos patrimoniais e extrapatrimoniais para o pós-morte, estaríamos excluindo do conceito um documento que regulamenta as condições do manifestante ainda em vida, que é o caso do testamento vital.

Para o professor Flávio Tartuce, a classificação jurídica devida ao testamento vital é a de "ato jurídico stricto sensu unilateral que pode produzir efeitos, uma vez que seu conteúdo é perfeitamente lícito" [3]. Dessa forma, apesar de o testamento biológico não ser tecnicamente um testamento, a sua validade e a sua eficácia estão condicionadas aos requisitos do artigo 104 do Código Civil de 2002, bem como o binômio da beneficência e não maleficência presente no artigo 15 do referido dispositivo.

Para que isso seja possível, em primeira análise, é preciso que o objeto da manifestação de vontade seja lícito. As cláusulas do testamento vital, para serem consideradas válidas, precisam estabelecer regras de proteção à dignidade do paciente terminal, sem que isso encerre antecipadamente sua vida (eutanásia), ou prolongue demasiadamente o seu sofrimento (distanásia).

Assim, conclui-se que a autonomia privada para a elaboração de cláusulas testamentárias, nos casos de testamento vital, esbarra nos conceitos da eutanásia e da distanásia, que são condutas vedadas pelo ordenamento jurídico brasileiro. Significa dizer então que a validade e eficácia de um testamento vital só pode ser discutida em casos de ortotanásia, nos quais não se empregam técnicas terapêuticas inúteis ao prolongamento da vida, garantindo a dignidade do paciente em estado terminal e de sua família [4].

A concretização da ortotanásia por intermédio das regras do testamento encontra respaldo jurídico na Resolução 2.217/2018 do Conselho Federal de Medicina. No entanto, na legislação vigente ainda não existe nenhuma lei federal para tratar sobre o tema. Como reforço argumentativo, utiliza-se o enunciado nº 528 da V Jornada de Direito Civil, que determina ser "válida a declaração de vontade, expressa em documento autêntico, também chamado de testamento vital, em que a pessoa estabelece disposições sobre o tipo de tratamento, ou não tratamento, que deseja, no caso se de encontrar sem condições de manifestar a sua vontade".


** Artigo publicado pela autora na revista eletrônica "Consultor Jurídico" https://www.conjur.com.br/2020-nov-21/schamyr-pancieri-possivel-negociar-termos-morte ** 


[1] VELOSO, Zeno. Código Civil comentado. Coord. Ricardo Fiúza e Regina Beatriz Tavares da Silva 8. Ed. São Paulo: Saraiva, 2012. p. 2089.

[2] BORGES, Roxana Cardoso Brasileiro. Disponibilidade dos direitos da personalidade autonomia privada. São Paulo: Saraiva, 2005. p. 239.

[3] TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das sucessões. 13 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 468.

[4] TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das sucessões. 13 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 462.

Advogados em Direito de Família e das Sucessões em Vitória/ES. Para mais informações, entre no site: www.lyraduque.com.br

Meu, seu, nosso... Sobre a reserva da quarta parte na divisão da herança


Segundo o artigo 1832 do Código Civil, o cônjuge, ou companheiro (Informativo nº 864 da Corte), quando concorre com os descendentes para o recebimento da herança, terá o direito de receber um quinhão igual ao dos que sucederem por cabeça. No entanto, nos casos em que o cônjuge/companheiro for ascendente dos demais herdeiros, é feita a reserva da quarta parte da herança.

Isso significa que quando o cônjuge/companheiro sobrevivente for pai/mãe dos demais descendentes, a ele é reservado um patrimônio mínimo correspondente a 25% do patrimônio total, e os outros 75% serão divididos igualmente entre os descendentes, não importando se os descendentes receberão uma quota inferior à do cônjuge.

A reserva da quarta parte tem por objetivo manter um mínimo vital a favor do cônjuge/companheiro [1], no entanto, essa mesma proteção não se observa quando o cônjuge/companheiro concorrer com descendentes exclusivos do morto.

A situação fica ainda mais curiosa quando se trata de filiação híbrida, que ocorre quando o cônjuge/companheiro concorre com descendentes comuns (filhos do casal) e com os descendentes exclusivos do autor da herança [2]. Tal situação jurídica não é tratada pelo artigo 1832 do Código Civil, e por essa razão é que se faz necessário o questionamento: em caso de filiação híbrida, é devida a reserva da quarta parte?

Para responder o questionamento existem alguns posicionamentos. O primeiro deles, defendido por Flavio Tartuce, Caio Mario, Maria Helena Diniz, e outros, assegura que em caso de sucessão híbrida não há de se falar em reserva da quarta parte ao cônjuge/companheiro [3]. Nesse caso, a herança seria dividia entre todos os herdeiros necessários em iguais quotas, sob pena de violar o princípio da igualdade entre os filhos.

Nesse mesmo sentido está o Enunciado 527 da V Jornada de Direito Civil: "Na concorrência entre cônjuge e os herdeiros do de cujus, não será reservada a quarta parte da herança para o sobrevivente no caso de filiação híbrida".

Já o segundo posicionamento afirma que no caso de filiação hibrida deve ser feita a reserva da quarta parte, agindo como se todos os descendentes fossem comuns. Nesse posicionamento estão Francisco José Cahali, Jose Fernando Simão e Silvio Venosa, que sustentam que a existência de filhos comuns justificaria, por si só, a incidência da reserva [4], sendo esta uma interpretação extensiva do artigo 1832 do Código Civil.

Para resolver essa controvérsia, em 2019 ficou decidido no REsp 1617501 [5] que a interpretação mais razoável do enunciado normativo do artigo 1832 do Código Civil é a de que a reserva de um quarto da herança restringe-se à hipótese em que o cônjuge ou companheiro concorrem com os descendentes comuns, conforme estabelecido no enunciado 527 da Jornada de Direito Civil.

Segundo o julgado (REsp 1617501 [6]), a interpretação restritiva do artigo 1832 do Código Civil é o que assegura a igualdade entre os filhos e o direito dos descendentes exclusivos de não redução do patrimônio de forma injustificada.


Por Schamyr Pancieri Vermelho

 

[1] TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das sucessões- v 6- 13 Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. Pag 215

[2] HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes. Comentários ao Código Civil. 2. ed. Coord. Antonio Junqueira de Azevedo. São Paulo: Saraiva, 2007. v. 20, p. 235-236)

[3] TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das sucessões- v 6- 13 Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. Pag.217.

[4] TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das sucessões- v 6- 13 Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. Pag.217.

[5] STJ - REsp: 1617501 RS 2016/0200912-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 06/09/2019 DJe 01/07/2019

[6] STJ - REsp: 1617501 RS 2016/0200912-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 06/09/2019 DJe 01/07/2019

Suspensão de liminares para despejo de inquilinos traz risco de abuso de direito


Considerando os impactos causados pela pandemia da Covid-19 nas relações jurídicas, passou-se a discutir a necessidade de um instrumento normativo capaz de atender às peculiaridades desse cenário pandêmico. Durante o período de calamidade pública, muitas pessoas e empresas sofreram uma redução significativa dos seus ganhos, o que resultou em uma série de inadimplementos, principalmente nos contratos de locação residencial e não residencial.

Quando o inquilino entra em um estado de inadimplemento, é garantido ao proprietário do imóvel se valer de uma ação, chamada de ação de despejo, para requerer a extinção do contrato com a retirada do inquilino do imóvel, mesmo em tempos de pandemia.

Ocorre que, considerando o cenário econômico atual, surgiu o Projeto de Lei de nº 1.179/20, que teve por objeto estabelecer regras transitórias de Direito Civil, que regulou, entre outras matérias, a locação de imóveis (residenciais ou não) no período da pandemia. O referido projeto, em seu artigo 9º, previa a suspensão da possibilidade de deferimento de decisões liminares em ações de despejo de imóveis urbanos, prevista no artigo 59, §1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX da Lei 8.245/91.

No entanto, a impossibilidade do despejo tal como previsto no projeto fomentou calorosos debates, dividindo as opiniões entre aqueles que defendem o direito à moradia do inquilino e os que defendem o direito de propriedade do locador. Vale lembrar que ambos os direitos gozam de proteção constitucional e estão relacionados, de certa maneira, ao princípio da proteção à pessoa humana.

Apesar das divergências, o projeto foi aprovado pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal, e, no momento do processo legislativo em que o projeto chegou para sanção ou veto do presidente da República, houve o veto do artigo 9º. Dessa forma, o Projeto de Lei 1.179/20 tornou-se a Lei 14.010/2020, publicada no Diário Oficial da União no dia 12 de junho sem a possibilidade de suspensão das ordens de despejo no período da pandemia.

No entanto, recentemente o Congresso Nacional derrubou o veto presidencial para admitir a manutenção do artigo 9º na Lei 14.010/2020. Dessa forma, após muitos debates, a resposta legislativa é que até o dia 30 de outubro está proibida a concessão de liminares para o despejo de inquilinos inadimplentes. A suspensão abrange imóveis urbanos residenciais e não residenciais, bem como atinge todas as ações que foram ajuizadas a partir do dia 20 de março.

Para assuntos complexos, com variados interessantes em conflito, não se pode adotar respostas generalistas. Considerando que o projeto de lei acabou trazendo à tona a defesa de uma parte contratual em detrimento da outra, não parece ser razoável uma resposta legislativa que prejudique demasiadamente o credor e proteja de forma excessiva o devedor.

Suspender a possibilidade de concessão de liminares para o despejo de inquilinos inadimplentes pode representar um potencial abuso de direito e também abrir espaço ao oportunismo econômico, uma vez que cerceia o direito do credor e despreza a particularidade de cada causa de pedir narrada nas ações de despejo. 
A possibilidade do abuso fica ainda mais evidente quando os valores dos aluguéis podem ser utilizados pelo credor para o seu sustento e o de sua família.

Quando os netos podem receber a herança deixada pelos avós?

 



Quando o assunto é herança, diversas dúvidas surgem no âmbito familiar, e uma das mais recorrentes diz respeito aos destinatários do patrimônio deixado pelo falecido.

Em um primeiro momento é importante deixar claro que o Código Civil prevê duas formas de sucessão (artigo 1.786), quais sejam: sucessão legal e a sucessão testamentária.

No caso da sucessão testamentária, o testador, em manifestação de última vontade, dispõe de seu patrimônio em favor de outrem, independentemente de existência de vínculo familiar. No entanto, caso existam herdeiros necessários, que são os descendentes, ascendentes e cônjuge sobrevivente, há um limite a ser observado na disposição do patrimônio, chamado de legítimo, uma vez que o testador, nesses casos, só poderá dispor de 50% do seu patrimônio.

Dessa forma, caso seja do interesse dos avós deixar um patrimônio específico para um dos netos, uma das formas de fazê-lo é por meio das disposições testamentárias.

Já na sucessão legal, a figura dos netos também pode aparecer, mas de uma forma diferente. Isso porque a sucessão legal, também conhecida como sucessão legítima, vai ocorrer com a transmissão do patrimônio do falecido para seus familiares, devendo observar os critérios legais que determinam o modo da sucessão, bem como os destinatários do patrimônio do falecido.

Nesse cenário, o artigo 1829 do Código Civil dispõe que os destinatários, chamados de herdeiros necessários, são os ascendentes, descendentes e o cônjuge sobrevivente. Sendo assim, caso um avô (G1) faleça deixando como herdeiros somente os filhos A1 e A2 e seu único neto B1, filho de A1, todo o patrimônio desse avô será herdado pelos dois filhos (A1 e A2) em idênticas quotas.

Mas quando os netos podem herdar pela sucessão legítima? Isso vai ocorrer nos casos de impossibilidade de recebimento da herança por parte dos filhos, no exemplo denominados A1 e A2.

Isso porque há na sucessão legítima uma ordem de vocação hereditária a ser observada, sendo que a preferência é sempre dos descendentes mais próximos. Portanto, um herdeiro só terá o direito a herança se na ordem de preferência não houver outros acima dele.

No caso mencionado, com o falecimento do avô, os herdeiros necessários são os filhos A1 e A2. No entanto, se o filho A1 faleceu em um acidente automobilístico, por exemplo, o neto B1 poderá receber a herança a título de representação.

Outras hipóteses de representação poderão surgir quando os descendentes mais próximos, no caso A1, forem indignos ou deserdados. Na hipótese de indignidade e deserdação, B1 poderia receber a herança de A1, como se este estivesse morto.

No entanto, é importante frisar que a representação só ocorrerá na linha descendente, nunca na ascendente (artigo 1.852 do Código Civil), e o representante só pode herdar o que herdaria o representado.

Conclui-se, portanto, que, além das disposições testamentárias, os netos podem receber a herança deixada pelos avós também nos casos de representação.

Entendendo as incorporações imobiliárias “step by step”


Por muitos, o mercado imobiliário é visto como uma das diversas opções de investimento, principalmente para os empresários no ramo da construção civil. Por esse motivo é tão importante que se entenda como funciona a incorporação imobiliária “step by step”.

A incorporação imobiliária é um ato jurídico unilateral a ser executado pelo incorporador com o objetivo de vender as unidades autônomas, antes do término da construção, nos termos da Lei 4.591 de 1964.

Ou seja, além da construção a incorporação pressupõe comercialização das unidades, parcial ou total, antes mesmo do término da obra. Nota-se que nesses casos os adquirentes passam a ser os novos inquilinos que atuam como investidores desse empreendimento.

Mas como funciona a incorporação? A lei 4.591 de 1964 determina que a incorporadora imobiliária deve registrar no Cartório de Registro de Imóveis o contrato de incorporação imobiliária. Nesse contrato deve constar todas as particularidades da obra, como por exemplo metragens, nº de unidades autônomas, regras de convivência de condomínio, dentre outras informações.

Reitera-se que é somente após esse registro que as unidades autônomas podem ser comercializadas e que junto com a incorporação é preciso registrar a futura convenção de condomínio.

E quais são as vantagens de uma incorporação? A incorporação imobiliária confere aos proprietários e futuros proprietários do empreendimento, segurança quanto às condições técnicas e idoneidade do incorporador, legalidade do projeto, características do imóvel, regras de convivência do condomínio e segurança quanto a finalização da obra decorrente do patrimônio de afetação.

Por ser um procedimento com muitas etapas e análises de documentos, é importante que tanto o incorporador quanto os investidores estejam acompanhados de especialistas na área imobiliária. A correta assessoria pode garantir o sucesso do seu negócio.