Na venda de uma casa financiada, se o comprador
assinar um contrato de gaveta (instrumento particular sem registro em Cartório de Registro de Imóvel) com o vendedor, poderá ele
posteriormente à assinatura do contrato questionar os juros cobrados junto à Instituição Financeira? Não poderá!
Imagine este
cenário: o imóvel vendido foi financiado junto à Caixa Econômica Federal (CEF), estando o
comprador insatisfeito com as cobranças dos juros abusivos do contrato, ele tem
interesse em ingressar com revisão do financiamento para não perder o direito
de permanência no imóvel. Ocorre que, como o comprador não apresentava seu nome
no contrato com a CEF, ele não é legítimo para propor a ação revisional.
Existem,
assim, alguns riscos direcionados ao comprador que assina um “contrato de
gaveta”. Poderá esse adquirente passar por alguns problemas para encontrar o
antigo proprietário do imóvel (mutuário/vendedor) a fim de tentar pedir, em
juízo, a revisão do contrato. Isso porque somente o proprietário é parte da
ação e apenas ele tem direito de reivindicar mudanças no financiamento.
Com a
substituição dos mutuários no contrato, dar-se-ia a instituição de uma novação.
Com a novação há o fim da relação obrigacional e início de outra, com a troca
dos sujeitos, ou com a troca do objeto, ou com a troca do objeto e dos sujeitos
ao mesmo tempo. Pode, então, ser subjetiva ou objetiva ou mista. Entende-se que
há duplo efeito na novação: a intenção da novação é criar para extinguir.
O STJ, num
caso sobre contrato de financiamento imobiliário do SFH, assim se manifestou
quanto à ilegitimidade do adquirente do imóvel:
RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM
ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA
"AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a
equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a
concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os
efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS,
se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência
ocorreu até 25 de outubro de 1996 2. No caso de contrato sem cobertura do FCVS,
o art. 23, da Lei 10.150/2000, estabelece que a novação ocorrerá a critério da
instituição financeira, estabelecendo-se novas condições financeiras. 3. Não
tem legitimidade ativa, para ajuizar ação postulando a revisão de contrato de
financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, terceiro ao qual o
contrato foi transferido fora das condições estabelecidas na Lei 10.150/2000.
4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1171845/RJ, Rel. Ministra
Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/10/2011, DJe 18/05/2012)
(grifo nosso).
